项目概况
◆ 坐落于深圳市宝安区翻身路；
◆ 宝安区政府大力扶持的项目之一；
◆ 全长723米，总面积达到60000平方米；
◆ 波尔诺百货雄居其间
◆ 周边住宅群集中，代表楼盘有融景园、西海岸花园、海滨花园等；
◆ 建筑风格为意式风情，注重人与自然的和谐统一；
项目分析
片区市场分析
根据深圳市府规划，将在宝安区广深公路以西的10.8平方公里海滨，新建一个环境优美、商业规模宏大的现代化海滨花园城，与罗湖区和福田遥遥相望，成为别具特色的宝安新中心区。
片区交通配套分析
宝安地区水陆空交通便捷，有深圳宝安国际机场、福永港，107国道、机荷快速公路，还有正待兴建的西部通道，即将成为深圳连通粤西的交通枢纽。而深圳地铁1号线（轻轨）从华侨城延伸到宝安机场，更加深了宝安和关内的联系，促进了其城市化进程，发展势头迅猛，带来商机无限。
经营产品分析
步行街地处宝安高档人居社区，附近有体育中心等配套设施，可以规划为以休闲娱乐、体育用品及外贸服饰、精品服饰等形式为主要经营模式，部分社区服务为辅的商业街。由于宝安区，甚至是南山区都没有这样一条特色的步行街；再加上近来消费群体对这方面的需求越来越强烈，这种经营模式的商业街是顺应市场需求的。还有宝安交通便利的地理优势，可以让这条步行街成为消费者外出旅行的中转站和休息点。
步行街需要形成与百货商场相互补充的、综合性较强的、有独特特质的一条个性化步行街。这样一来即可以增加消费者到这里消费吸引力，聚集人气，又可以增强该商圈的辐射范围。形成相互促进、相互补充的综合性商业圈，进而提高波尔诺百货的知名度。
外贸服饰深圳市场经营状态分析
由于外贸服饰在整个步行街项目中占有较大的比重，特对其在深圳市场的经营状态进行了调查。通过对鸿瑞花园、东滨路、蛇口一带的外贸服饰经营场地进行走访调查，基本可以产生如下概念。
（一） 外贸服饰经营点主要依托大型高档社区，经营面积以三十平方米左右居多，所售商品以每件百元以上的为主，部分百元以下商品为辅。
（二） 以鸿瑞花园为例，场地租金达到二百多元。据一个专营外贸鞋的店主介绍，其所针对消费群体最大的特征就是经济条件中上等的人，而鸿瑞花园的业主基本具备这一条件，这也成为其选取经营场地的首要参考标准。其中，大部分外贸服饰点并非位于人流量大的地带，但自身回头客及经过已经消费的顾客介绍的新顾客占有较大的比重。
（三） 外贸服饰店装修风格以简洁大方为主，没有太奢华的修饰，但让人找到时尚的感觉，有一部分特色商品在店内特别设立专门的展示橱窗，极具视觉冲击力。
蛇口外贸服饰店
（四） 从经济条件中上等这一概念可以勾画出外贸服饰消费群体的基本范畴，主要包括公司中高层管理人员、私营企业主、市政公务员等。
项目处地消费群体分析
宝安区前期作为工业区，积聚了大量的工厂里骨干，他们多为厂里的中、高级管理人员，年收入一般在4至5万元之间，且大多在宝安地区购买房子居住；一部分商人包括港商在内，在宝安区拥有成熟的产业；再加上政府公务员，成为步行街的主要消费群体。
项目优势分析
项目直接处于融景园、西海岸花园等几个高档住宅楼盘脚下，其周边除了聚集外贸服饰等经营产品的目标消费群体外，还可以街区替代商铺的经营态势，增加人流量，这一双重优势必将可以有效提高各经营业主的销售额，巩固其经营的信心和可持续发展的决心，同时，对于项目长期、稳定的发展提供了可靠的保证。
项目定位
目标消费群体定位
主要以工厂白领阶层、私营业主阶层、公务员阶层、在深置业的港人为主，辐射宝安全区及至整个深圳地区。
经营产品定位
（一）休闲娱乐类
针对步行街周边社区居住人群为白领以上人士为主，平均收入较高，对生活质量的要求也比较高，所以在本商业街经营集休闲娱乐为一体的咖啡西餐、酒吧有相当的市场。
（二）体育用品类
本商业街邻近体育馆，而且现在的都市居民越来越重视健康，因此本商业街可经营一些体育用品、登山攀岩用品，形成特定的商业形态。
（三）外贸服饰、皮具类
价廉物美、极具消费吸引力，其主要是与百货商场形成互补，同时满足不同消费者的需求。
（四）其他社区服务类
作为社区配套服务，满足附近社区居民的生活需要，从而吸引更多人来此消费。
总体设计
①广信花园A栋以超市与咖啡为主；B栋则以体育用品为主，西餐、酒吧为辅；
②西海岸花园一楼主要经营外贸休闲服饰、鞋类及一些特色的精品，以及登山、攀岩用品专卖店。
项目招商方式
根据对市场上潜在商家的调查分析，我们认为招商形式主要为：
（一）在现场设置招商处接待客户的上门咨询，与波尔诺广场的招商活动配套进行；
（二）以电话、传真的形式邀请目标客户到现场实地考察，进而介绍具体情况；
（三）主动到深圳地区商业街向目标客户群推荐步行街，说服客户进驻。
