一、项目概况
项目位置：地处深圳市宝安区西乡镇荔园路，西乡新一佳与佳华百货之间。
项目面积：总面积约5600平方米，共三层。
周边配套：西乡商业步行街、西乡公园、肯德基、银行
紧邻商场：新一佳超市、佳华百货、南城百货
二、片区分析
基本情况：西乡作为宝安区八镇二个街道办事处之中的一个镇，具有毗邻宝安县城的独特优势，也是宝安的老牌工业区，有众多外资企业、港资企业在此开厂经营，工厂的发展状大，扩大了消费群体，加上本地居民生活水平的提高，有力推动了西乡经济的快速发展。
商业状况：西乡的商业主要核心圈正处于项目所在片区，片区内聚集大量商场、商家。商场有佳华、南城、新一佳、大新等，以及有着十几年发展历史的西乡商业街。佐丹奴、以纯、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握时机，抢占商业片区有利地势。
商业特征：片区的商业形态，正在从局部开始发生变化，典型的要数荔园路，早期的荔园路以餐饮为主，现已逐步形成通讯一条街。老牌的商业步行街也顺应时代的发展而变更，业态正在调整过程中。就消费力而言，片区内单体消费指数普遍偏低，但整体消费指数却居于中等水平。
发展趋势：南头关口的存在，很大程度上阻隔了宝安地区消费者向关内涌进的趋势，一定程度上形成宝安自身的消费圈，特别是宝安地区不断完善的行业形态，满足了宝安消费群体日益增长的消费欲望，就西乡商业圈而言，其商品层次也为了满足消费水平的提升，正在逐步提高。行业形态也日渐丰满，将更大程度上吸引本地消费群体的目光。
三、综合分析
优势：
1、项目为独立建筑物，外观气派，可塑性强；内部柱子分布均匀，结构合理；
2、项目为原荔园市场改建，有一定的知名度的积累；
3、地处西乡中心商业圈，地理位置优越，商业形态成熟；
4、宝安新城规模初显，通过新城大道，与项目所在片区遥相呼应。
劣势：
1、入口距荔园路有50米左右距离，且紧邻铺面陈旧，加之门前树木遮挡，使得主入口难以瞬间吸引消费者；
2、佳华百货、南城百货发展时间长，拥有相对成熟稳定的客源；
3、卖场门面不宽，进深较大，且有扶梯相隔，不利人流引进；
4、门前未形成商业气氛，没有人流。
机会：
1、西乡商业圈内的新一佳、佳华、南城等商场均以超市为主，小商品市场缺乏，具有较大的市场生存空间；
2、整体租金水平不高，诸多目标商户具备租金承受能力；
3、旭日时装城卖场条件恶劣，且计划拆除重建，部份商户已经陆续退场；
4、深圳市宝安区城市化进程加快，商业市场将逐步规范，居民消费水平将不断提高。
威胁：
1、项目所处的宝凌路，相当长的时间内，破乱现状难以改变；
2、处于宝安本土实力商家佳华和新一佳之间，腹背受敌，发展受到牵制；
3、项目片区原有居民外移，大部份现在居有对本项目的过去毫无认识，没有知名度的积累。
市场分析
一、市场状况
如今的宝安，已经成为商家必争之地。政府的合理规划，庞大的消费群体，让各品牌商家纷纷涌进宝安。天虹、沃尔玛、家乐福、人人乐、海雅、新一佳、佳美达、佳华、南城、好百年等，各凭借自身经济实力和品牌优势，在宝安市场划分势力范围，市场竞争日趋白热化。
在众多大型卖场的互相厮杀中，小型卖场的生存问题更是尤为突出。是在夹缝中生存，还是在夹缝中灭亡，并非不假思索就武断定论的。市场是一个大舞台，成人的表演纵然精彩，小孩的演出也会博得阵阵掌声。同样的道理，一个卖场的生存和发展，卖场面积的大与小，只是摆在其次的位置，关键取决于定位是否准确，是否能够在饱和的市场竞争中找到发展的源泉和动力。
二、个案分析
南城百货
功能分布：一楼为独立店铺，包括服饰、鞋帽、美容、饰品等；二、三楼为超市；四楼为专柜，经营服装、电器、书籍、工艺品等。
点评：一楼的独立店铺，在经营特色上有所欠缺，未能给商场带来人气。商场经营商品处于低档水平，以传统商场经营模式运作。
佳华百货
功能分布：一、二楼为超市；三楼经营化妆品、音像、手机、珠宝、电器、书籍、工艺品等。
点评：将超市作为主打，门前的广场利用合理，卖场购物气氛不错，商场经营商品居于低档水平。
新一佳超市
功能分布：一、二楼为超市；三楼经营服饰、皮具、珠宝、游艺中心、鞋帽等。
点评：新一佳的成功入驻，带来商场新一轮的革新，有效推动西乡商业的发展，商品档次居于中低档水平。
荔园路街铺
功能分布：以通讯行业为主打。
点评：正对西乡大门，商场较集中，但由于道路结构问题，二侧经营状况有所差异。经营行业由早期食街转向通讯街，连锁手机卖场较多。
步行街街铺
功能分布：经营服装、鞋帽、餐饮、电器、金行、饰品等。
点评：步行街与荔园路同为西乡最繁华街道，是西乡的商业标志，其发展历时较长，众多服装品牌商户如佐丹奴、以纯、温绮、依米奴等已经入驻。
三、消费群体分析
独特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行业形态，也带来特定的消费群体。
作为毗邻宝安县城的西乡镇商业中心，其特定人流来自以项目所处地为中心点，向西乡全镇乃至周边地区幅射范围所包含的居民和打工者。作为老牌工业区，造就了其特定的消费群体，很大比例上是打工仔和打工妹。当然，作为发展久远的城镇，拥有一批土生土长的本地居发，这部份当地本土居民的消费能力也不可忽视。
项目定位
一、目标消费群体定位
打工一族：散布周边的工厂集聚大量来自五湖四海的打工青年，他们拥有较多的共性，那就是年轻而有朝气，他们有对美好生活的向往和对时尚生活的追求，但他们由于工作岗位的约束，在经济收入上普遍处于较低的水平，基本上属于日常生活必需品的消费。
本地居民：当然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西乡的居民，其中也包括一部份的外来定居人士。他们中的大部份凭借经商、投资等已经具备一定的经济基础，而且很大一部份在西乡养成就近消费的习惯，其消费场所首选西乡本地商业场所。
二、项目形象定位
大而全的经营模式只适合大型卖场，项目自身作为小卖场的客观事实，必须彻底抛弃大而全的经营模式，走特色化经营道路。因而本项目定位为以服饰为主，美容、小吃、休闲等为辅的小商品市场。项目形象核心：
小商品市场，项目名称暂定为荔园商厦。
三、价格定位
周边市场价格分析（以下价格仅为参考价）
名称 租金
荔园路街铺 140元/㎡--280元/㎡
真理街街铺 约60元/㎡
常盛街街铺 约50元/㎡
步行街街铺 约260元/㎡
旭日时装城 90元/㎡--300元/㎡
天宝时装城 80元/㎡--280元/㎡
金麒麟服装广场 25元/㎡--85元/㎡
项目价格定位
一楼均价：80元/㎡
二楼均价：50元/㎡
三楼均价：30元/㎡
项目规划
一、装修规划
外墙：钢挂大理石（主入口），有色涂料（侧墙部份）
地面：高级花岗岩地面（门口部份），地砖（内部地面）
天花：轻钢龙骨架，石膏板天花
铺位间隔：优质落地玻璃（临走道面），轻钢龙骨双面石膏板（间隔面）
广告位：店铺招牌位，外墙广告位
电梯：扶手电梯
空调：中央空调
供电：照明及灯饰系统，店铺内设开关，独立电表
保安系统：场内设保安系统，24小时保安
消防系统：防火卷闸门、自动喷淋及自动报警系统
电话：直线电话及宽频电话
广播：中央广播系统
二、内外规划
主入口造型：为达到项目在荔园路上能够吸引眼球的目的，就必须对主入口进行合理规划，有效装修，营造良好商业气氛。
走道吊旗：为营造良好的商业气氛，刺激顾客购买欲望，必须因时而宜地制作各类吊旗。
路口改造：项目所处的宝凌路口，脏乱差现象突出，很大程度上对项目发展影响较大，要与相关部门协商共同解决，包括树木的修剪甚至移植、路面的修整等。
铺位面积：商城的内部格局采用店中店的形式，以小单元出租，不考虑大客户的因素，面积以20㎡--100㎡为宜。
三、店名规划
给主题商城起一个适当的名字，对于商城的发展至关重要，要求店名时尚、易记、发音响亮。
四、商业定位
一楼前：东边以休闲小吃为主，可引进知名品牌的小吃带动人气，西边引进品牌服装或鞋包做大卖场
一楼后：引进服装、鞋帽、饰品等
二楼：引进服装、鞋帽、饰品等
三楼前：引进休闲会所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等
三楼后：引进美容、美发、美体、修甲等
待与贵公司进一步权商合作之细节后，根据实际工作进展情况，我司将会提交一系列《详尽的项目规划建议书》。
招商计划
一、招商策略
租赁方式：纯租赁
租赁条件：（具体内容待定）
租金 租期 管理费 免租期 空调费 工商税收 进场费 水电费 备注
二、招商准备
招商手册：平面图、效果图、楼层功能分布图
现场招商处：装修标准、工作人员安排、办公设备配备
三、招商时间安排
______年___月___日——_______年___月___日
四、招商工作内容分工
招商咨询：代理商
招商手续办理：代理商
招商财务工作：发展商
……
五、招商方式
1、坐场招商
2、针对性寻找、洽谈目标商户
3、对外宣传引导目标商户
六、招商进程
阶段 时间 商户
第一阶段 大客户（面积300㎡以上）
第二阶段 小客户（面积300㎡以下）
第三阶段 小客户（补充阶段）
第四阶段 小客户（更替阶段）
待与贵公司进一步权商合作之细节后，根据实际工作进展情况，我司将会提交一系列《详尽的项目招商计划书》。
宣传配套（待续）
一、报章、宣传单、户外广告
报章：在宝安日报以软文和硬广告交替发布的形式，在招商前和招商过程中，对项目进行宣传，并作全面介绍。
宣传单：制作招商简介的宣传单张，在人流量大的街道及目标客户所在的商场派发。
户外广告：在项目自身墙体，以及西乡商业圈的主路口悬挂巨型条幅，着重强调商城名称、特色、位置、租金等。
二、招商咨询点
在周边主路口设现场招商咨询点，对项目现场招商处作补充，一方面作为活体广告告知目标商户，另一方面吸引部份商户进行现场咨询，并最终达成进场经营的意向。
相关手续办理（待续）
一、租赁合同签订
二、商城交铺
三、递交独立装修方案
四、商户进场装修
五、商户货品进场
六、商户开始营业
开业庆典初步构想（待续）
一、活动主题
二、活动形式
三、活动配套宣传
四、活动费用预算
